“租售同权”新政下保理业务的发展机遇（之一） ——法律法规政策梳理

刚刚落幕的党的十九大报告中，习近平总书记又再次指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调将住房回归至“居住”的本性，结合当前无论是政府、房地产公司，或是金融领域都举目关注的“租售同权”，从国家政策层面来看，发展住房租赁市场，或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。笔者长期投身于保理法律服务，透过法律人的视角看待这些政策，可以从中发现很多对于保理公司来说颇具诱惑力的市场机会。

对于住房租赁市场规模，有调查显示，目前我国租房人口估计为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来，国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。东方证券选取了四个一线城市及23个二线城市进行详细拆分计算，测得目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。该报告预测，至2030年，我国租房人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。伴随“租售同权”新政的推进，将会有更多市场主体选择租房而非买房进入房地产市场，必将会带来更多租房者进入市场，房屋租赁意愿上涨也意味着租期更长，市场中的作为应收租金应收账款总额也会更多，这些巨量应收账款对以受让应收账款开展保理业务的保理商来说，意味着相当大的市场机遇，值得保理同仁把握。

事实上，“租售同权”制度并非空穴来风，而是一个不断推进的过程，国务院及相关部委多次印发意见推进“租售同权”制度发展，例如《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）均提到鼓励为住房租赁市场提供融资支持，作为以融通企业现金流为特色的保理公司更应是抓住机遇，紧跟政策利好，大展宏图。笔者长期专注于保理法律服务，特对相关法规、政策及实践进行梳理并解读。

  （一）近年来中央出台的相关文件梳理

   我们国家对于“租售同权”的制度建设主要以文件形式推进，这也是我国通过政策命令的形式对相关改革制度先行先试的一种改革经验，作为一项房产供给侧改革的重要举措，从中央层面，我们可以看到“租售同权”制度可以拓展成“推动住房租赁市场”的相关制度，从政策文件上，我们国家是层层推进，不断深化的过程。对保理商来说也意味着“租售同权”制度绝不是拍脑袋的一时之举，而是不断推进和演化的系列制度工程，值得保理行业对接这一蓝海市场。

通过梳理中央层面的“租售同权”制度，我们可以看到，中央层面，我们国家是以住房和城乡建设部主推，以税收、财政等多方面推进以“租售同权”为代表的住房租赁市场发展，不论是资金端出台公积金租房政策，还是供给侧出台土地、房屋等专营集体租赁住房，不论是成本上降低税负，还是主体上发展租赁经纪机构，交易结构上引入REITs，都从各个方面促进国内住房租赁市场的发展。反过来由于租赁市场天生就是一种固定资本投入在前，按期收益结算在后的存在账期的业务，所以以此为由开展保理业务可说是相当合适。租赁+保理，大有可为！

（二）地方省市的政策及实践探索

  而在地方层面，“租售同权”可说是结合各地实际分步实施。由于住房相关的户籍政策、人口政策、城市化政策等均是牵一发动全身的“顶层设计”，所以我国“租售同权”制度的建立天然具有“自上而下”的推进属性，由中央先定下基调精神，再由地方结合自身业务实际进行业务创新。当前我国一些主要的城市和省份都已经逐步推进“促进住房租赁”的相关政策。这也意味着保理对接房产租赁不是某一省或某一地域的特殊政策，而是一种全国范围内具有普遍性的市场机会。我们认为，保理商对接住房租赁可以结合各地的政策实际开展业务，很多地方的住房租赁政策对保理商来说颇具吸引力，保理法律人将各地政策做一摘录，供保理同仁参考。

从上表可以看出，除了沈阳、成都等一些地区，我国当前的“租售同权”制度主要集中于沿海的大中型城市，这些城市住房购置成本较高，房屋租赁市场比较成熟，开展“租售同权”试点的紧迫性和市场监管经验较强，保理商应当选择这些城市入手开展相关保理业务。从政策出发，这些地区的政策概括来说，一般表现为以下三个方面：其一、从供给侧增加土地、税收等房产租赁优惠政策，当地住房租赁体量及应收账款总额会应上述政策取得增长，对接保理市场机会巨大。其二、规范租赁市场，成立一批住房租赁企业及住房租赁平台。众所周知，开展保理业务最大的风险就在于应收账款虚假，规范的住房租赁平台及市场主体可以加强保理公司对住房租赁应收账款的把控能力，风险更容易掌控。其三、引入金融行业对住房租赁行业进行支持。保理公司开展此类保理业务更容易开展再融资及资产证券化业务。

通过上述从中央到地方的法律法规、政策及相关试点实践的梳理，我们可以看出，当下的住房租赁市场的发展已充分得到各界的高度重视，并且均提到鼓励各金融机构及非金融机构运用各种方式，各方渠道，为住房租赁企业及住房租赁行业提供资金支持。保理公司大可放开脚步，把握机遇，抢占先机，参与如火如荼的房地产租赁行业，将资金与实体经济相碰撞，促进国内住房租赁市场的蓬勃发展的同时，赢得自身跨越式发展。

作者：北京盈科（上海、深圳）律师事务所：林思明 田江涛 戈云阳